EconomieOpinie.nl   Artikelen   detail

Dubbele woonlasten: een lastig probleem?

Rolph van Ovost, 16 februari 2009

De Vereniging van huiseigenaren (VEH) heeft het kabinet opgeroepen iets te doen aan de dubbele woonlasten voor mensen die een nieuw huis hebben gekocht, maar hun oude huis nog te koop hebben staan en zo met dubbele woonlasten te maken krijgen. Er wordt door de VEH een aantal voorstellen gedaan:

  1. Het kabinet moet verhuur tijdelijk fiscaal aantrekkelijk maken om te voorkomen dat huizenbezitters door dubbele woonlasten in problemen komen.
  2. Zo zou de hypotheekrenteaftrek voor beide woningen moeten blijven gelden. Nu kan de rente van slechts één woninghypotheek van het belastbare inkomen worden afgetrokken.
  3. Daarnaast wil de VEH dat de leegstandswet, die al mogelijkheden voor tijdelijke verhuur biedt, beter wordt ingebed in het gemeentelijk vergunningbeleid en dat drempels met name opgeworpen door hypotheeknemers en fiscaliteit worden weggenomen.

Ik zal hieronder kort op de suggesties ingaan:

ad 1: Dat is een lastig punt. Als de huizenbezitter zijn woning gaat verhuren gebeurt er fiscaal wat mee. Het is geen eigen woning meer in de zin van de wet IB en de woning verschuift van box 1 naar box 3. Het wordt dan een zogenaamde tweede woning.  Dat heeft nogal gevolgen, de huurbaten zijn niet direct belast maar de, tot dat moment aftrekbare, hypotheekrente schuift ook mee box 3 in en is dan niet meer van het box 1 inkomen aftrekbaar. Als de huuropbrengsten hoger zijn dan de hypotheeklasten is dat geen direct financieel probleem, maar de hypotheeknemer, de bank, heeft problemen met het nemen van een hypotheek op verhuurd onroerend goed. ( dit heeft te maken met de waardeontwikkeling op termijn, die voor verhuurd onroerend goed meestal ongunstiger is dan die voor een woning waar de eigenaar in woont.) En dat in de tijd dat de banken slechts moeizaam krediet verstrekken. Daarnaast worden de eigenaren gelijk geraakt door de bijleenregeling die mogelijk een deel van de rentekosten van de nieuwe woning niet in aftrek toelaat.

ad 2: Deze suggestie is wat merkwaardig, aftrek van dubbele rente kan nu ook al zij het dat de woning dan leeg moet staan en de belanghebbende  aannemelijk moet maken dat de woning is bestemd voor de verkoop. Dat is kennelijk niet wat de VEH wil. De VEH wil kennelijk dat er huurbaten vloeien (en die slechts gedeeltelijk belasten) en dat de hypotheekrente ook gewoon aftrekbaar blijft.(voor het geheel) Dit houdt in dat de woning op een of andere manier (gedurende een zekere tijd) in box 1 kan of moet blijven. Dit levert lastige arbitrage op in box 1, en dat is iets waar de wetgever, terecht, allergisch voor is. Je zou dan bij de bepalingen van de eigen woning een uitzondering moeten gaan maken voor tijdelijke, noodgedwongen, verhuur. 

De vraag die je daar meteen achter zou kunnen hangen is of uitsluitend de huurbaten en de rentelasten in box 1 moeten blijven of dat de woning als geheel in box 1 moet blijven waardoor aftrekbaarheid ook zou moeten gelden voor mogelijke (onderhouds) kosten. Dat zou weer een extra stimulans kunnen zijn voor de haperende economie. Maar als een kostenaftrek zou moeten gelden voor (tijdelijk) verhuurd onroerend goed, waarom zou je dan een dergelijke maatregel niet voor alle huizenbezitters overwegen. Er zijn voordelen aan zo’n voorstel. Het gaat zwart werk tegen,stimuleert de economie vooral als het een tijdelijke maatregel is, maar blaast een oude discussie, tussen onderhoud en verbetering weer nieuw leven in.

ad 3: Het is de vraag of er een landelijk beleid zou moeten komen voor tijdelijke verhuur op basis van de leegstandwet. De volkshuisvestingsproblemen, en daarmee de mogelijke leegstand van woningen, kan van gemeente tot gemeente verschillen. Als het al zou worden overwogen zou ook dit een tijdelijke maatregel moeten zijn, volledig toegesneden op de huidige problemen in de woningmarkt. Dat de gemeenten in hun vergunningbeleid hier rekening mee moeten houden spreekt dan vanzelf. Of banken kunnen worden verplicht om tijdelijke verhuur toe te staan is een andere vraag. Ik denk dat banken daartoe wel te bewegen zijn omdat ook zij zullen inzien dat hun onderpand sneller in waarde zal dalen als het leegstaat dan als het ‘tijdelijk’ verhuurd wordt. Via de leegstandwet kan die tijdelijkheid (tot maximaal 5 jaar) worden gegarandeerd.

Toegegeven, de gemiddelde beurs in Nederland is niet berekend op dubbele woonlasten, maar het gevaar daar een tijdje aan vast te zitten was niet nieuw, en was als zodanig door de wetgever al voorzien. Toch lijkt er iets te moeten gebeuren op de woningmarkt. Die is praktisch tot stilstand gekomen en elke poging die weer op gang te helpen lijkt zo langzamerhand het proberen waard. Niet alleen voor de huiseigenaren, maar ook voor makelaars, notarissen, en zelfs de schatkist die van elke woningverkoop meeprofiteert. Hoewel het voorstel van de VEH niet het meest makkelijk is, is het de moeite de voor en nadelen ervan op een rijtje te zettenen die door te spreken op het ministerie van Financiën. Dat kan met dit voorstel sec, maar misschien moet er in een breder kader alle mogelijkheden op een rij worden gezet. Wie weet levert dat een tijdelijke maatregel op die de woningmarkt een nieuwe, noodzakelijke impuls geeft.


Publicatiedatum: 16 februari 2009



  Rolph van Ovost is sinds twee jaar verbonden aan de opleiding Fiscale Economie en aan het Fiscaal Economisch Instituut als docent en onderzoeker. Daarvoor werkte hij bij de belastingdienst als adviseur vaktechniek en docent. Het onderzoek waarop hij wil promoveren gaat over de vraag of er in Europa een systeem voor vennootschapsbelasting kan worden gemaakt, waardoor economische verstoringen als gevolg van de verschillende belastingstelsels tot het verleden behoren.