Nasleep affaire Vestia
‘WE ZITTEN OP EEN GOEDE MAAR NOG LANGE WEG’
Bestuursvoorzitter Schakenbos over de naweeën van het miljardendrama Vestia
Door onze redacteuren
Het Vestia-debacle uit 2012 is het verhaal van een corporatie die haar primaire doel – volkshuisvesting – verkwanselde. Wat met Vestia gebeurde was niet alleen een deceptie voor de organisatie zelf, maar ook voor de sector. De impact van de affaire blijkt tien jaar later nog steeds heftig te zijn. Met de gedreven bestuurskundige Arjan Schakenbos (1958), die in 2013 aantrad, blikken we terug en vooruit. We treffen Vestia’s huidige topman – alumnus van het Erasmus Governance Institute – online.
Het is op de keeper beschouwd een wonderlijke zaak: oud-corporatiebestuurder Erik Staal (1951) had als volkshuisvester een grote naam. Maar hij bleek zich ook te ontwikkelen tot een megalomaan directeur. Dit was mogelijk in een financiële wereld waar op onverantwoorde wijze renterisico-instrumenten werden verkocht. Overheid en externe toezichthouders zaten te slapen: ze misten alle signalen, roken geen onraad. De financiering die een aantal topmensen wist op te tuigen maakte grote overnames mogelijk. De affaire bracht een aardverschuiving teweeg in de corporatiesector.
Frisse wind
Terug naar het heden. Na acht jaar buffelen verschijnen nieuwe spelers aan het firmament. Niet alleen treedt een nieuwe Raad van Commissarissen (RvC) aan; Schakenbos verwelkomt komende zomer ook een nieuwe medebestuurder. Want ook de huidige termijn van zijn kundige bondgenote Willy de Mooij RA is verstreken en zij ambieert geen nieuwe periode. In een nieuwe setting blijft Schakenbos op zijn post en eindverantwoordelijk voor de koers van Vestia. Op zijn schouders rust wederom een grote bestuurlijke en maatschappelijke verantwoordelijkheid. Zoveel is duidelijk.
Schakenbos zegt veel plezier te hebben gehad van zijn teruggetreden RvC. ‘Het was een team met competenties die elkaar aanvulden. Ze hebben immens veel tijd besteed aan Vestia. Hun stijl van toezichthouden was hard on the matter, soft on the person. Deze commissarissen, stevige mensen, zijn steeds achter ons als bestuur blijven staan.’ De nieuwkomers zullen Schakenbos opnieuw lastige vragen stellen. Daarbij is hij optimistisch: ‘We hebben ervaren commissarissen die thuis zijn in de sector en ook daarbuiten. Het zal aan beide zijden veel tijd vragen, maar het kan ook verfrissend werken.’
Vooralsnog moet de voormalig managing partner van organisatieadviesbureau TwynstraGudde en oud-CEO van vastgoedfonds Vesteda bekennen dat Vestia nog niet op niveau presteert. De saneringscorporatie heeft beperkte financiële middelen omdat de leningenportefeuille te groot is, een hoge rente en een lange looptijd kent. Daardoor betaalt Vestia tweemaal zoveel rente als andere corporaties. Dat schreeuwt om een oplossing. Schakenbos: ‘We hebben een solide plan om er straks weer voor onze huurders te zijn, onze taken waar te maken’.
De reorganisaties
Eerst de herstructurering van Vestia. In 2012 startte onder leiding van een toen nieuwe RvC en twee interim-bestuurders een megaoperatie om de ondergang van Vestia af te wenden. In 2013 is het nieuwe bestuur aangetreden. Het Ministerie van Binnenlandse Zaken, het voormalig Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw waren betrokken. Het was een staaltje crisismanagement van de hoogste orde.
Derivaatcontracten met diverse banken werden afgekocht en er werd een saneringsheffing opgelegd aan alle andere Nederlandse woningcorporaties. Op de staatskas of de middelen van de gemeenten werd destijds geen beroep gedaan. Investeringen in stadsvernieuwing werden uitgesteld, nieuwbouw- en renovatieplannen stopgezet. Duizenden woningen werden versneld verkocht. Inkrimping van het personeelsbestand van 1300 naar de helft was onvermijdelijk.
De oorzaken
Dit is geen monocausaal verhaal. De hoofdoorzaak van het drama is terug te voeren op een uit de hand gelopen schuldenprobleem als resultante van de megalomane aanpak van Staal en het gesjoemel van diens kasbeheerder. Deze laatste liet zich betalen door tussenpersonen van banken, zoals later bleek tijdens juridische procedures. Schakenbos: ‘Staal besliste alles. Erik was Vestia en Vestia was Erik.’ Volgens Schakenbos was Staal aanvankelijk succesvol. Midden in de financiële crisis kwamen 2.500 nieuwe woningen beschikbaar. Hij werd op handen gedragen. ‘Staal heeft een aantal dingen goed gedaan, maar door hem is Vestia wel omgevallen.’ En dat is het beeld dat beklijft.
Interessant vanuit governance perspectief is het ondermaats functioneren van het toezicht. Dit toezicht was gebrekkig gepositioneerd: het kreeg niet de juiste functie, bevoegdheden en middelen. En, het toezicht had in haar samenstelling niet de juiste onafhankelijkheid. Daardoor liet de corporatie steken vallen op het vlak van analyse, strategie, maar ook op het gebied van integriteit. Dit alles maakt de affaire Vestia tot een uitzonderlijke casus waarover tot op de dag van vandaag wordt gesproken.
Oppervlakkig gezien speelde Vestia hoog in de eredivisie. De corporatie stond te boek als de grote probleemoplosser van de sector. Maar volgens Schakenbos zat achter ‘een dunne schil van veel kunnen’ een bijzonder traditionele fusiecorporatie van zeventien kleinere, niet geïntegreerde organisaties. Ze vormden samen wel de grootste woningcorporatie van Nederland, waarbij lokaal ondernemerschap centraal stond. Maar er was weinig sprake van onderlinge samenwerking. Dat was wel noodzakelijk. Schakenbos: ‘We hebben in de afgelopen jaren daarom veel geïnvesteerd in onze medewerkers om een hogere graad van integratie te bereiken en onze prestaties te verbeteren.’
De pijn
Schakenbos: ‘Ik vond het heel ingewikkeld. We zijn in de afgelopen acht jaar hoofdzakelijk financieel gestuurd. Er was een immens probleem. Als Vestia een bedrijf was geweest waren we failliet gegaan.’ Met de casus Vestia, die mede aanleiding was voor een Parlementaire Enquête en een herziene Woningwet, ging het hele systeem op de helling. Het bestuur kwam onder curatele te staan van de externe toezichthouders. Tegenover hun achterban hadden ze veel uit te leggen. Denk aan de grootschalige verkoop van woningen, de huurverhogingen en het zeer sobere onderhoud. Het leidde in 2020 tot een zwartboek van de SP: ‘Huurders in de knel’.
De omslag van alles kunnen naar bijna tot niets meer in staat zijn was ontluisterend en vergde een andere attitude. ‘Dat proces is heel taai geweest.’ Daarnaast lagen er allerlei afspraken en toezeggingen in het woningmarktgebied van Vestia (Rotterdam, Den Haag, Zoetermeer, Delft en elders). Ook dat bleek gevoelig. Schakenbos: ‘Er waren veel verwachtingen die we niet waar konden maken. Je moet dan in gesprek zien te blijven en zien waar er nog mogelijkheden zijn want je bent als stakeholders heel erg afhankelijk van elkaar.’
Orde op zaken
Schakenbos en De Mooij waren bij Vestia niet alleen verantwoordelijk voor de reorganisatie van de volkshuisvester, maar ook voor de afwikkeling van het uit de hand gelopen derivatendrama als gevolg van de dalende rentes op de kapitaalmarkt. De schuldenlast werd allengs groter als gevolg van die dalende rente. ‘Als Vestia zou omvallen hadden we een groot probleem in de sector. Andere corporaties konden de huisvestingsopgave van Vestia niet zomaar overnemen.’
Een van de eerste daden van het bestuur was lid worden van de vereniging van woningcorporaties Aedes. ‘We hadden de hele sector nodig, niet alleen financieel, maar ook professioneel.’ Hij vervolgt: ‘We hebben heel veel maatregelen genomen om Vestia er weer bovenop te brengen. Lange tijd hebben we geprobeerd om dit op eigen kracht te doen. Maar aangezien de rente bleef dalen hebben we uiteindelijk weer een beroep op de sector moeten doen.’
Beide puinruimers brachten in samenspraak met de RvC, met daarin investment banker Heino Teschmacher, vier verdedigingslinies aan. Het lijnmanagement werd verantwoordelijk voor de uitvoering van activiteiten en de bijbehorende resultaten; de afdeling Financiën & Control controleerde en adviseerde bij bestuursbesluiten; de stafafdeling Interne Beheersing voerde interne audits uit en adviseerde de afdeling Bedrijfsvoering & Control en ten slotte was er het externe toezicht, onder wie de nieuwe accountant. Na Deloitte en KPMG, die beiden in gebreke waren gebleven, werd dit BDO.
De naweeën van de affaire Vestia zijn nog niet verdwenen. Meer actie is geboden. De beperkte speelruimte voor volkshuisvestelijke vraagstukken knelt des te meer omdat Vestia actief is in de regio’s Rotterdam en Haaglanden waar de vraag naar woningen groot is. Om de rentelasten te mitigeren springen collega-corporaties andermaal bij. Opnieuw worden leningen geherstructureerd. Vestia, dat met de leningenruil € 1 mrd op denkt op te halen, is in de huidige vorm een systeemrisico voor het waarborgfonds. Daarom wordt de corporatie in 2023 gesplitst in drie kleinere corporaties in Rotterdam, Den Haag en Delft-Zoetermeer. De huizenvoorraad ging al terug van 90.000 naar 60.000 woningen.
Vooruitzichten
Vestia gaat een nieuwe fase in. De op handen zijnde leningenruil en de splitsing moeten leiden tot meer ruimte om onderhoud uit te voeren en een grotere bijdrage te leveren aan de volkshuisvestelijke opgave. Maar Vestia kan dat niet alleen en vraagt aanvullend de Rijksoverheid om extra middelen en andere corporaties een deel van de opgave van Vestia over te nemen. Schakenbos: ‘Er breken andere tijden aan. De komende twee à drie jaar zullen heel spannend zijn, er moeten lastige besluiten worden genomen en tijdens de verbouwing moet de winkel open blijven. Intussen komt er meer druk op de ketel: ‘De woningmarkt staat zwaar onder druk en er wordt een groot beroep gedaan op woningcorporaties.’
Dan: ‘Ik zie echter ook een herwaardering van de corporatiesector. Wij zullen als corporaties hard nodig zijn, niet alleen voor mensen met een smalle beurs, maar ook voor de middeninkomens, de duurzaamheidsopgave, de bouw van nieuwe woningen en de aanpak van achterstandswijken. Dat vraagt maatschappelijk engagement. En vooral meer samenwerking: tussen het Rijk, de gemeenten, de corporaties, de markt en de maatschappelijke organisaties.’
Wanneer we de voorlopige balans opmaken, zien we dat Vestia in 2016 een schikking trof met Staal en enkele voormalige commissarissen. Ook trof zij schikkingen met accountants en verschillende banken. De kasbeheerder belandde in de cel en moest aanzienlijke bedragen terugbetalen. Ook Staal zelf werd veroordeeld voor fraude wegens een kwestie die verband hield met Vestia. De impact van de affaire laat nog steeds zijn sporen na, aangezien Vestia nog immer procedeert tegen verschillende banken. Ondertussen wordt de geplaagde corporatie zowel organisatorisch als financieel klaargestoomd voor de toekomt. De uitgangspositie van Vestia moet snel verbeteren.
Tot slot
What’s in a name? Vestia komt van Vesta, de Romeinse godin van het haardvuur. Haar eredienst was niet alleen van belang voor de huiselijke kring, maar ook voor de staatscultus. Daarom hielden Vestaalse maagden op het Forum Romanum een eeuwig vuur brandend. Schakenbos wil het vuur van de corporatiegedachte brandend houden: meer onderhoud plegen, huurverhogingen beperken tot de inflatie, extra aandacht besteden aan kwetsbare groepen, nieuwe sociale huurwoningen bouwen (waarvoor de locaties overigens nog gevonden moeten worden) en wijken versterken. Kortom: doen waarvoor een corporatie bedoeld is.
© Erasmus Governance Institute