Rotterdam wil komende jaren 15.000 woningen bouwen. Volgens econoom Matthijs Korevaar wordt dat ingewikkeld. Bouwdoelen worden vaak gedreven door politieke ambities, terwijl factoren als bouwkosten en economische onzekerheid uiteindelijk bepalen of de woningen er echt komen.
Eén van de belangrijkste discussiepunten is de eis dat tweederde van de nieuwbouw betaalbaar moet zijn. Op papier klinkt dat aantrekkelijk, maar volgens Korevaar heeft deze regel grote gevolgen voor het type woningen dat gebouwd wordt. "Ontwikkelaars moeten binnen vaste prijsgrenzen blijven, wat erin resulteert dat woningen kleiner worden", aldus de econoom. Voor Rotterdam betekent dit dat veel nieuwbouwwoningen uitkomen op ongeveer 65 vierkante meter of zelfs minder.
Discussie verschuift van betaalbaarheid naar woonkwaliteit
De overheid hoopt dat woningen goedkoper worden zonder dat zij daar extra subsidie tegenover zetten. In de praktijk gebeurt iets anders: de woning wordt niet goedkoper, maar kleiner. "Daardoor verschuift de discussie van betaalbaarheid naar woonkwaliteit. Mensen willen doorgaans niet alleen een betaalbare woning, maar ook voldoende leefruimte."
Nieuwbouwwoningen zijn tegenwoordig kleiner dan ooit en er wordt steeds vaker gekozen voor studio’s en compacte appartementen. "Dat komt niet alleen door ruimtegebrek, maar ook door de manier waarop regelgeving en huurtoeslag zijn ingericht", vertelt Korevaar. Volgens hem kunnen voor dit soort kleine woningen relatief hoge huren worden gevraagd, waardoor ze voor ontwikkelaars winstgevend blijven.
Hierdoor ontstaan steeds meer studentenstudio’s en compacte appartementen, terwijl grotere gezinswoningen financieel minder aantrekkelijk zijn. De vraag is of dit aansluit bij wat Rotterdammers daadwerkelijk willen. De stad kent juist veel inwoners met lagere inkomens en er is een grote vraag naar sociale huur en betaalbare huurwoningen. Volgens Korevaar moet het beleid daarom niet draaien om het aandeel betaalbare woningen op papier, maar om het aanbod te vergroten van de woningen waar vraag naar is.
Hoogbouw is geen goedkope oplossing
Dan is er nog de vraag: waar in Rotterdam moet worden gebouwd? Vaak wordt hoogbouw genoemd als antwoord op het ruimtegebrek in de stad. Maar woontorens zijn volgens Korevaar juist extreem duur om te realiseren.
Als voorbeeld noemt hij een recente woontoren waarin zogenoemde betaalbare huurwoningen van ongeveer 43 vierkante meter worden aangeboden. De prijs? Zo’n €1.500 per maand. "Volgens de regels vallen dergelijke woningen binnen de betaalbaarheidseis." Maar voor veel Rotterdammers, vooral alleenstaanden, is zo’n huurprijs onrealistisch.
Woningzoekenden onvoldoende beschermd
Volgens Korevaar ligt de kern van de wooncrisis niet zozeer bij de huurprijzen van bestaande woningen, maar bij het tekort aan beschikbare woningen. Veel sociale huurwoningen zijn relatief betaalbaar, maar de wachtlijsten zijn lang. Tegelijkertijd maken strengere regels het voor ontwikkelaars moeilijker om nieuwe woningen rendabel te bouwen.
"Beleid heeft de afgelopen jaren vooral bestaande huurders beschermd. Maatregelen die huren beperken of verlagen zijn gunstig voor mensen die al een woning hebben, maar verminderen tegelijkertijd de financiële ruimte voor nieuwbouw. Daardoor betalen woningzoekenden uiteindelijk de prijs."
Meer bouwen, minder regels
Als hij zelf verantwoordelijk zou zijn voor het woonbeleid in Rotterdam, zou Korevaar prioriteit geven aan beschikbaarheid boven strikte eisen rond betaalbaarheid en woonkwaliteit. "Ik zou liever meer woningen realiseren, ook als niet allemaal binnen de gewenste prijscategorie vallen, dan vastlopen op regels waardoor er minder en kleiner gebouwd wordt."
Daarnaast pleit hij voor meer flexibiliteit in de bestaande woningvoorraad. Regels rond woningdelen, kamerverhuur en opkoopbescherming zouden volgens hem minder streng mogen zijn zolang de woningnood zo groot blijft. "Het voorkomen van dakloosheid en woningtekorten vind ik belangrijker dan het strikt handhaven van regels over woonruimte of bezettingsgraad." In een stad met grote woningnood moet de focus eerst liggen op het creëren van voldoende woningen. Pas daarna kan worden gewerkt aan het verder verbeteren van betaalbaarheid en woonkwaliteit.
- Professor
- Meer informatie
Persvragen?
Neem contact op met Ronald de Groot, persvoorlichter Erasmus School of Economics, via e-mail of telefonisch via 06 53 64 18 46.- Gerelateerde content
