De behoefte aan betaalbare huisvesting neemt alsmaar toe en vraagt om een oplossing

Gebiedsontwikkeling.nu
Erasmus School of Economics

In de afgelopen jaren is de kwestie van huisvesting een van de belangrijkste onderwerpen van gesprek in politiek en maatschappij. Regelmatig valt te horen dat de huidige generatie van starters niet vanzelfsprekend aan een huis zal komen en dat dit het gevolg is van jarenlang beleid. Welke factoren dragen bij aan het schrijnende woningtekort en hoe kan dit probleem opgelost worden? Jeroen van Haaren, senior onderzoeker stedelijke economie en vastgoed aan Erasmus School of Economics Jeroen van Haaren schreef samen met student Kasimir Hagendoorn een artikel voor Gebiedsontwikkeling.nu, waarin zij ingaan op de complexiteit van dit onderwerp.

Uiteenzetting van het probleem

De overheid implementeert nieuwe wet- en regelgeving met het oog op het realiseren van een huizenmarkt die voorziet in betaalbaar wonen. Volgens Van Haaren en Hagendoorn draagt dit beleid echter vaker wel dan niet bij aan het probleem zelf. Verschillende overheidsniveau's zoals de gemeenten en het Rijk maken regels om de gevolgen van beleid dat in het verleden is ingevoerd te neutraliseren. Dit leidt ertoe dat het systeem aan regels zeer complex en gelaagd is, aangezien veel beleid elkaar tegenwerkt, de gevolgen van het beleid lastig meetbaar zijn en iedere maatregel weer een ander onderdeel van de huizenmarkt beïnvloedt. Vanwege deze uiteenlopende effecten zijn er discrepanties tussen de markten voor de huur en koop van huizen. Beleidsmakers zijn zich onvoldoende bewust van de onderlinge verbondenheid tussen de deelmarkten (huur en koop) en daarmee ook onvoldoende bekend met de implicaties van hun beleid.

Dus, wat houdt dit concreet in? Op grond van al dit beleid, gaan mensen op zoek naar een koop- of huurhuis op basis van financiële overwegingen. In plaats hiervan zou het verstandiger zijn om andere voorkeuren in overweging te nemen, evenals de levensfase van een individu of huishouden. Vele starters kiezen er direct voor om te kopen in plaats van huren, aangezien de woonlasten van huurhuizen aanzienlijk lager zijn dan die van huurhuizen, vanwege het gevoerde beleid. Dit is zelfs meer het geval indien men de aflossing op een hypotheek beschouwt als een vorm van vermogensopbouw. Omdat er een flink tekort is aan huurhuizen, zijn de huurprijzen hoog. Deze hoge huurprijzen zijn aantrekkelijk voor beleggers, die huizen tegen hoge prijzen kopen om ze vervolgens te verhuren: dit houdt effectief in dat er een fikse competitie op de huizenmarkt is tussen particulieren en investeerders met hele diepe zakken, die ervoor zorgen dat de prijzen nog sterker stijgen. Politici trachten starters te helpen met hun zoektocht naar een dak boven hun hoofd, maar ontwrichten met hun ineffectieve beleid de markt. Eén van de vele voorbeelden hiervan, is de vermindering van de overdrachtsbelasting voor starters. Het gevolg van dit beleid is echter dat huiseigenaren voornamelijk profiteren van deze fiscale stimulans, aangezien zij de huizen in hun bezit hebben en de prijzen kunnen verhogen. De keuze van sommige gemeenten om de kopers van huizen te dwingen in het desbetreffende huis te gaan wonen, neemt de drijfveer van menigeen investeerders weg om huizen te verhuren.

De korte termijn

Beleid om de huizenmarkt uit het slop te trekken, dient erop gericht te zijn om een match tussen woonlasten en inkomen te bevorderen. Aangezien het probleem urgent is en het omvormen van een markt tijd kost, moeten een aantal andere maatregelen geïmplementeerd worden om de druk op de markt wat te verminderen. Door middel van een selectieve en eigendomsneutrale toelage is het mogelijk om huishoudens de keuze te geven tussen huren of kopen. Op deze wijze kunnen andere factoren zoals flexibiliteit en mobiliteit een rol spelen in deze afweging. De toelage zou moeten afnemen als het inkomen van een huishouden toeneemt, opdat een gezin niet 'vast' komt te zitten in de huidige woonwijze.

Een andere oplossing voor het probleem van huisvesting ligt in de huurmarkt. Vanwege een acuut tekort aan huurhuizen in bepaalde regio's, zijn de mogelijkheden om winst te maken voor beleggers aanzienlijk. Om de prikkel voor investeerders om van deze kans gebruik te maken te verminderen, kunnen de winsten gematigd worden door middel van belastingmaatregelen. Dit is een tweesnijdend zwaard, aangezien de belastingopbrengsten aangewend kunnen worden om de woonlast voor mindervermogenden te verminderen. Als de overheid evooor kiest om deze belastingen mee te laten bewegen met marktomstandigheden, kan de druk op de markt vanwege deze belastingen geminimaliseerd worden. Op deze manier draagt efficiënt beleid bij aan een toegankelijke huizenmarkt.

De lange termijn

Op de lange termijn is een systematische benadering van de woningmarkt wenselijk, op voorwaarde dat de rijksoverheid het voortouw neemt. Uiteraard is de opzet van de huizenmarkt bij uitstek een politieke kwestie, maar er zijn een aantal belangrijke elementen van deze opzet die in overweging dienen genomen te worden: het systeem moet integraal zijn, zodat er zo min mogelijk tot geen discrepanties zijn tussen de deelmarkten. Beleid moet eigendomsneutraal zijn, wat inhoudt dat er geen verschil in behandeling is tussen woningen die te koop of te huur staan. Ook moeten het domein van beleid en de verantwoordelijkheid van de verschillende overheden helder afgebakend worden.

Om het probleem op de lange termijn op te lossen, moet het tussen vraag en aanbod gedicht worden. Om kosten te verminderen, moeten meer huizen gebouwd worden: op deze manier kunnen de moordende competitie tussen vragers en de opwaartse druk van huizenprijzen verminderd worden. Om de ontwikkeling van projecten makkelijker te maken, is het belangrijk om de eisen die gesteld worden aan dergelijke projecten kritisch te evalueren. Welke zijn echt nodig en welke zijn overbodig? Enkele voorbeelden van te beoordelen normen zijn parkeernormen, duurzaamheidseisen en regels omtrent minimale bouwoppervlakten. Een andere wijze om kosten te verminderen, is door de dialoog tussen lokale overheden en projectontwikkelaars te stimuleren. Als overheden meer inzicht verkrijgen in de cruciale onderdelen van een project zoals discontovoeten, dan wordt het makkelijker bereikbaar om een middenweg te vinden: immers, een compromis vereist begrip van en voor de belangen van de wederpartij.

Onderzoeker
Jeroen van Haaren, senior onderzoeker stedelijke economie en vastgoed
Meer informatie

U kunt het volledige artikel van Gebiedsontwikkeling.nu, 7 januari 2021, hier lezen.

Gebiedsontwikkeling.nu is een initiatief van het SKG (Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling) en van de leerstoel gebiedsontwikkeling van de Technische Universiteit Delft.