Huurovereenkomst onder de loep: wanneer is huurverhoging oneerlijk?

Het cumulatieve effect van huurverhogingsbepalingen

Een belangrijk punt van discussie was de vraag of het huurverhogingsbeding gezien moet worden als één beding of als twee losse bedingen die elk apart op oneerlijkheid getoetst kunnen worden. In de zaak waarover de Hoge Raad zich boog, gaat het om twee onderdelen van het huurverhogingsbeding: indexatie (verhoging met de inflatie) en een extra opslag (bijvoorbeeld 3%). De Hoge Raad oordeelde dat deze twee delen los van elkaar mogen worden getoetst. Dat maakt het mogelijk om alleen het beding dat ziet op de opslag te vernietigen als die oneerlijk blijkt, maar dat jaarlijkse verhoging op basis van de inflatie-index nog steeds mogelijk blijft. Maar, Schaub wijst erop dat het Hof van Justitie van de EU nadrukkelijk vereist dat bij de toetsing van de oneerlijkheid nog altijd de gezamenlijke werking van alle bedingen moet worden meegewogen. Daarmee wordt bedoeld dat je bij de toetsing van de oneerlijkheid van bedingen niet alleen naar elk beding afzonderlijk moet kijken, maar ook naar wat de bepalingen samen betekenen voor de huurder. Zij licht toe: “Bij de oneerlijkheidstoets moet evenwel het cumulatieve effect van alle bedingen in de overeenkomst worden meegenomen.”

Beperkte benadering van de Hoge Raad

In de uitspraak van de Hoge Raad bleef deze samenhang buiten beeld: alleen het opslagbeding werd beoordeeld. De gevolgen van het samengaan van indexatie en opslag, wat in de praktijk vaak als één verhoging wordt toegepast, bleven buiten beschouwing. Schaub: “De Hoge Raad constateert slechts dat het cumulatieve effect van het andere beding moet worden meegewogen, maar neemt dat cumulatieve effect vervolgens niet mee bij de beoordeling. Dat is niet terecht, temeer omdat de indexatie en de opslag doorgaans samen (als één verhoging) worden toegepast.” Op basis van Europese rechtspraak had de Hoge Raad het gezamenlijke effect expliciet moeten meewegen in de beoordeling van de eerlijkheid van het opslagbeding. 

Formeel opzeggingsrecht versus echte keuzevrijheid

Een ander belangrijk aandachtspunt is de manier waarop de rechter omgaat met de Bijlage bij de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen. Daarin worden bedingen genoemd die mogelijk als oneerlijk kunnen worden aangemerkt, zoals bedingen die prijswijzigingen mogelijk maken zonder geldige reden of zonder opzeggingsmogelijkheid voor de consument. Volgens Schaub had de Hoge Raad beter moeten toelichten welk gewicht aan deze gezichtspunten wordt toegekend. Dat een beding op de Bijlage voorkomt, betekent niet automatisch dat het oneerlijk is, maar het is wel een belangrijk signaal dat zwaar moet meewegen bij de beoordeling. Hoe zwaar precies, blijft in het arrest onduidelijk.

Wanneer kan een huurder daadwerkelijk opzeggen?

Verder verwijst de Hoge Raad in het arrest kort naar het opzeggingsrecht van huurders: zij kunnen in beginsel altijd opzeggen. Maar die constatering gaat voorbij aan de realiteit van de woningmarkt, stelt Schaub. In het arrest RWE Vertrieb benadrukt het Hof van Justitie van de EU dat het niet genoeg is als een consument formeel mag opzeggen; hij of zij moet ook daadwerkelijk in staat zijn dat recht uit te oefenen. Schaub zegt: “Die reële mogelijkheid om op te zeggen, hebben huurders in een krappe woningmarkt doorgaans niet. Het is van fundamenteel belang dat een consument niet slechts een formeel opzeggingsrecht heeft, maar dat een consument een mogelijkheid tot opzegging moet hebben die ook daadwerkelijk benut kan worden.” Het ontbreken van een reële opzegmogelijkheid is een factor die volgens Schaub moet worden meegewogen bij de beoordeling van het beding.

Meerdere factoren van belang

Dat roept de vraag op of rechters voortaan steeds afzonderlijk moeten beoordelen of een huurder in een specifieke situatie daadwerkelijk kan opzeggen. Zo eenvoudig ligt het niet, nuanceert Schaub. “Er is niet zoiets als ‘apart moeten toetsen’, dat kun je zo niet zeggen.” De eerlijkheidstoets vergt een weging van meerdere factoren in samenhang: het cumulatieve effect van verschillende bedingen, de transparantie van het opslagbeding en de praktische mogelijkheid om op te zeggen. De aan- of afwezigheid van een reëel opzeggingsrecht is volgens Schaub geen allesbepalend criterium, maar het is wel een belangrijke factor die meespeelt bij de beoordeling van de oneerlijkheid van een beding. Juist daarom is het volgens Schaub problematisch dat de Hoge Raad niet ingaat op de vraag hoe zwaar dit aspect meeweegt ten opzichte van andere elementen.

Strijd tussen Nederlandse en Europese regels

Het laatste punt dat volgens Schaub aandacht verdient, is de mogelijke strijdigheid tussen Nederlandse en Europese wetgeving. Sinds 2021 geldt er een tijdelijke wettelijke begrenzing op huurverhogingen in de geliberaliseerde woonsector. Schaub legt uit: “Op grond van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten mag de huur van woningen in de geliberaliseerde sector maximaal verhoogd worden met het inflatiepercentage of de gemiddelde CAO-loonontwikkeling plus 1%.” De wet bepaalt dat verhogingsbedingen die daarboven uitstijgen gedeeltelijk nietig zijn. Maar volgens Schaub wringt deze wet: “De partiële nietigheid die uit de wet volgt, lijkt me problematisch in het licht van de rechtspraak van het Hof van Justitie van de EU inzake de gevolgen van oneerlijke bedingen.” Die rechtspraak eist namelijk dat oneerlijke bedingen volledig buiten toepassing blijven. “Een oneerlijk opslagbeding zou in zijn geheel van tafel moeten en niet terug gesneden moeten kunnen worden naar een eerlijk percentage,” verklaart Schaub. Zij stelt vast dat dit dan ook mogelijk spanningen oplevert tussen Nederlandse wetgeving en Europees recht.

Openstaande vragen na het arrest

De uitspraak van de Hoge Raad lijkt op het eerste gezicht gematigd: een opslag van 3% kan onder omstandigheden redelijk zijn. Maar zoals Schaub benadrukt, laat het arrest belangrijke vragen onbeantwoord. Hoe moeten rechters het cumulatieve effect van verschillende bepalingen wegen? Wanneer is er sprake van een daadwerkelijk benutbare opzeggingsmogelijkheid? En hoe verhoudt het nationale stelsel van gedeeltelijke nietigheid zich tot de Europese eis dat oneerlijke bedingen volledig buiten toepassing blijven?

Ook blijft onduidelijk of huurders met terugwerkende kracht geld kunnen terugvorderen in geval een lagere rechter een huurverhogingsbeding toch als oneerlijk aanmerkt, en zo ja, over welke periode. Door deze leemtes in de uitspraak van de Hoge Raad is de kans groot dat lagere rechters in toekomstige procedures zich opnieuw over deze vragen zullen moeten buigen. Schaub: “Te verwachten is dat in een volgende prejudiciële procedure verschillende vragen opnieuw gesteld zullen worden.”