Onderzoek laat zien dat betaalbaarheidseisen kunnen leiden tot minder en kleinere woningen

Aan de hand van een dataset van 391.000 recente nieuwbouwwoningen onderzochten zij in hoeverre nieuwbouw al aan de verschillende betaalbaarheidseisen voldoet en wat de gevolgen kunnen zijn voor het type woningbouw en voor woningzoekenden. 

Twee derde van de nieuwbouw moet betaalbaar zijn 

De afgelopen jaren is er veel aandacht voor de betaalbaarheid van woningen. In de corporatiesector zijn huren betaalbaarder geworden doordat woningen sinds 2016 passend worden toegewezen op basis van inkomen. Ook zijn huren voor zittende bewoners beperkt gestegen of soms verlaagd. De Wet Betaalbare Huur uit 2024 stelt daarnaast dwingende eisen aan de huurprijs van veel private huurwoningen. De in 2026 ingevoerde Wet Regie bepaalt dat per regio twee derde van de nieuw te bouwen woningen betaalbaar moet zijn. 

Vooral in dure regio’s betekent deze norm een aanzienlijke verandering ten opzichte van de afgelopen jaren. Van alle nieuwbouwwoningen was ongeveer de helft betaalbaar volgens de huidige maatstaven; in de huursector ging het om ongeveer drie kwart. Slechts zes van de 35 regio’s voldeden de afgelopen jaren al aan de nieuwe tweederde-norm. 

Betaalbaarheidseisen kunnen de opbrengsten van nieuwbouw verlagen 

Volgens de onderzoekers drukken betaalbaarheidseisen de verwachte opbrengsten van woningen, vooral op populaire locaties en in de corporatiesector. Korevaar en Van Dijk spreken hierbij van een ‘impliciete belasting’: het verschil tussen wat een woning onder de betaalbaarheidseis kan opleveren en wat zij zonder die eis zou kunnen opbrengen. Dit verschil kan terechtkomen bij ontwikkelaars, verhuurders, grondeigenaren of overheden. 

Bij woningcorporaties is deze impliciete belasting de afgelopen jaren door het betaalbaarheidsbeleid toegenomen. De lagere huren die corporaties hanteren zijn tegelijkertijd onderdeel van hun maatschappelijke taak en vormen een overdracht naar huurders. In de private huursector is de impliciete belasting kleiner en vooral geconcentreerd op gewilde locaties. 

Mogelijk minder woningen en kleinere nieuwbouw 

Onderzoekers Korevaar en Van Dijk wijzen erop dat betaalbaarheidseisen ook gevolgen kunnen hebben voor woningzoekenden. Een lagere opbrengst kan leiden tot minder woningbouw, met name in de corporatiesector, waar de investeringsruimte al onder druk staat. Daarnaast kunnen ontwikkelaars worden gestimuleerd om kleinere woningen te bouwen of uit te wijken naar minder gewilde locaties. Dat kan afwijken van de voorkeuren van woningzoekenden. Tegelijkertijd kunnen bewoners profiteren van een lagere huur wanneer een andere partij in de keten het verschil draagt. Volgens de onderzoekers verloopt de herverdeling in dat geval via de woning, waardoor deze minder gericht kan zijn dan directe inkomensondersteuning. 

Onderzoekers doen vijf beleidsaanbevelingen 

Korevaar en Van Dijk doen in het rapport vijf beleidsaanbevelingen. Voor de huurregulering adviseren zij om binnen de corporatiesector de huren sterker te laten aansluiten bij de kwaliteit van de woning. Daarnaast stellen zij voor de Wet Betaalbare Huur te herzien, bijvoorbeeld door te werken met referentiehuren die aansluiten bij de gemiddelde kosten van vergelijkbare woningen over een langere periode. 

Voor de eis aan het aandeel betaalbare nieuwbouw adviseren de onderzoekers om primair te sturen op sociale huur en op de absolute groei van de betaalbare woningvoorraad, in plaats van op een vast percentage. Tot slot bevelen zij aan om zowel de betaalbaarheidseis als de beschikbare middelen beter te laten aansluiten bij de regionale woningbehoefte.