Door nieuwe regelgeving van de overheid kunnen gemeenten vastgoedbeleggers uitsluiten van het kopen van huizen voor middeninkomens in geselecteerde wijken in Nederland. Universitair docent aan Erasmus School of Economics Matthijs Korevaar en hoogleraar finance en economie Sjoerd van Bekkum onderzochten samen met hun co-auteurs de effecten van vastgoedbeleggers op woonlasten en buurten. Korevaar werd door Het Financieele Dagblad uitgenodigd om in te gaan op enkele bevindingen van het onderzoek (19 juni 2023).
Het onderzoek richt zich op het effect van deze nieuwe regeling in de gemeente Rotterdam. De conclusie is dat starters op de woningmarkt een grotere kans hebben om een huis te kopen in wijken waar vastgoedbeleggers werden geweerd. Landelijk zijn er ongeveer 2.000 woningen verkocht aan kopers die anders aan beleggers zouden zijn verkocht. Dit betekent echter dat huurders met minder inkomen plaats moeten maken voor kapitaalkrachtige kopers.
Geen waterbedeffect en geen effect op prijzen
De onderzoekers vonden geen bewijs voor een 'waterbedeffect'. Dat wil zeggen dat vastgoedbeleggers hun focus niet verlegden naar wijken zonder koopverbod voor vastgoedbeleggers. De onderzoekers merkten ook geen daling van de huizenprijzen in deze buurten, wat impliceert dat vastgoedinvesteerders mogelijk niet bijdragen aan het opdrijven van de huizenprijzen.
Het feit dat vastgoedbeleggers vroeger meer kans hadden om een huis te kopen dan starters in deze buurten, kan te maken hebben met de sterkere positie van de beleggers in de aankoopvoorwaarden, legt Korevaar uit. Specifiek kunnen beleggers vaak bieden op huizen met financieringsvoorbehoud, terwijl starters een hoge hypotheek nodig hebben.
Winnaars en verliezers
De uitsluiting van vastgoedbeleggers in deze buurten vergroot de kans voor starters om een huis te kopen. De onderzoekers leggen echter uit dat huurders met lagere inkomens er wellicht op acheruit gaan. Een huis dat is gekocht door een vastgoedbelegger wordt vaak verhuurd aan huurders die een lager inkomen hebben dan kopers. Bovendien zijn deze huurders vaak veel jonger en hebben ze vaker een migratieachtergrond dan kopers. Tot slot kunnen veel van deze huurders niet doorstromen naar een sociale huurwoning, ook al voldoen ze vaak wel aan het inkomenscriterium. Dit komt door de lange wachtlijst voor sociale huisvesting.