Het effect van een epidemie op de huizenmarkt: een historisch perspectief

NRC

Uit het verleden blijkt dat eerdere epidemieën geen blijvend effect hadden op de woningmarkt. Matthijs Korevaar, universitair docent financiering en woningmarkt aan Erasmus School of Economics, en Marc Francke, hoogleraar aan de Universiteit van Amsterdam, onderzochten gegevens over demografische ontwikkelingen tijdens negen pestuitbraken en twee cholera-epidemieën in de zestiende, zeventiende en negentiende eeuw in Amsterdam en Parijs. Hieruit bleek dat epidemieën in het verleden slechts tot kortstondige dalingen leidde van de koop- en huurprijzen van woningen.

Geen langdurige prijseffecten

In een artikel van NRC vertellen de onderzoekers dat ze aanvankelijk al geen langdurige prijseffecten verwachtte. ‘Amsterdam kreeg in de door ons bestudeerde periode te maken met zo’n tien pestuitbraken. Zonder snel herstel hadden wij nu nooit gesproken van de Gouden Eeuw’, zegt Korevaar. Verrassend waren wel de verschillen in effecten tussen koop – en huurprijzen. Je zou min of meer gelijke schommelingen bij beide verwachten. ‘Maar de huren gingen maar 5 tot 6% omlaag, relatief veel minder dan de koopprijzen’, vertelt Korevaar. Toch valt dit te verklaren: ‘Het eigenwoningbezit lag in beide steden laag, zoals vandaag nog steeds. Ergens tussen de 15 en 30%. Corporaties – die meer geneigd zijn om naar de belangen van huurders te kijken – bestonden nog niet. Er was enkel particuliere verhuur.’

Sterke verschillen

Zes maanden na een uitbraak lagen de koopprijzen zo’n 13% lager dan voor de epidemie. Dit trok echter binnen een paar jaar weer aan. Volgens de onderzoekers heeft dit waarschijnlijk te maken met de korte duur van de epidemie en de komst van grote groepen migranten in de jaren erna. In Parijs vonden de onderzoekers sterke verschillen in prijsdalingen per wijk. ‘In arme buurten overleed soms wel 6% van de bevolking, terwijl dat in meer gegoede stadsdelen in de buurt van de Champs-Élysées maar 1% was. Hoewel de hele stad was getroffen door een cholera-epidemie, waren de prijsdalingen veel forser in de wijken waar de uitbraak veel slachtoffers maakte. Toch verdwenen die verschillen ook binnen een paar jaar’, vertelt Korevaar.

Een onvergelijkbare situatie

De bevindingen van de onderzoekers zijn echter niet te vergelijken met de huizenmarktonwikkelingen in de grote steden nu. ‘Bij de koopprijzen is nu zelfs sprake van een forse stijging met 12%’, zegt Korevaar. ‘Huurprijzen zijn wel wat gedaald, onder meer door het wegblijven van expats. Veel factoren zijn nu ook anders. Zo worden huizen niet meer per veiling verkocht en wonen veel meer kopers zelf in de huizen. De hypotheekrente is bovendien heel laag, en de overheid steekt miljarden in steun om de economische effecten van de pandemie te beperken. Demografische aspecten spelen ook een rol: er zijn relatief veel ouderen en veel van hen hebben behoorlijk wat spaargeld.’

Universitair Docent
Meer informatie

Het volledige artikel van NRC, 15 feburari 2021, kunt u hier vinden.